土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上,根据土地的经济和自然属性,按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
原则
《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行房地产价格博猫游戏登录1960制度。房地产价格博猫游戏登录1960,应当遵循公正、公平、公开的原则"。一般地讲,土地价格博猫游戏登录1960应遵循以下原则。
(一)公平原则
遵循公平原则是指估价人员在土地估价中,应以公正的态度,在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术,估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此,估价人员必须公正廉洁,认真客观地博猫游戏登录1960,决不能受任何私念的影响,偏袒一方。同时,为求得一个公平价格,估价人员还必须全面地了解市场上土地供需 情况及其他影响因素,提高估价专业水平,严格遵循估价工作程序。
(二)最有效利用原则
遵循最有效利用原则是指在一般情况下,土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下,土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时,其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置,有利于土地资源的最有效利用。因此,土地价格博猫游戏登录1960要以土地的最有效利用为前提。但是,在现实土地利用中,土地的不合理利用和非最佳利用很多,当待估宗地处于非最有效利用时,除个别行政性政策性博猫游戏登录1960外,应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价博猫游戏登录1960以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价,以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用,可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用。










(三)替代原则
根据经济替代原理,在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律,在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此,在同一供需圈、同一时期同一或类似区域,同一用途土地彼此间形成竞争,价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在博猫游戏登录1960一宗地的价格时,可以在同一供需圈内,或同一区域内,调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例,通过对地价因素的比较修正,可求得待估宗地的价格。
(四)预期收益原则
土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格,但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的,是在正常的市场状况,经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况,认真分析土地市场的现状、发展趋势,以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策,合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析,往往是运用收益还原法和剩余法博猫游戏登录1960土地价格的关键。
(五)供需原则
由于土地的位置固定性和市场的地域性,土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求,它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,同时,由于土地的经济供给在一定程度上是可变的,它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性,以及我国城镇土地一级市场由国家垄断,因此,土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定,在运用此估价原则时,一定要结合预期收益原则,并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。
(六)保证农民基本生活原则
中国农村集体土地实行集体经济组织所有,农民个人承包经营的两权分离模式。土地,对于农民来说,它不但是一种生产资料,更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系,农民的生老病死全由农民自己解决,因此,农地既具有生产资料的经济功能,又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少,但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益,不考虑土地对农民的社会保障作用,即土地的社会效益等因素,土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。 [1] 估价方法
基本估价
又分为收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法。
应用估价法
又称大量估价法,是在应用基本估价方法基础上的大范围分析博猫游戏登录1960,该类方法的关键在于建立博猫游戏登录1960标准,多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。 [1] 
方法选取
根据《城镇土地估价规程》的要求,对一宗土地进行估价时,通常要依据博猫游戏登录1960目的和宗地的用途同时采用上述方法中的两种,并对两种方法博猫游戏登录1960的结果进行分析后取值。影响因素编辑分析内容影响土地价格的因素主要有:
(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等,主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素,包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。分析方法土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小,分主次分析、确定影响因素。

 

土地估价

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